居住权作为民法典新增的用益物权，将房屋的居住权和所有权分开，以保障孤寡老人、离婚妇女等群体的住房需求，有利于实现社会的公平正义和安定和谐。但居住权的存在，也往往使所有权人因急需用钱而出售房屋时，房屋严重贬值甚至无人问津。

       案情简介:

  在一起继承纠纷案件中，被继承人在遗嘱中将一套房屋留给自己与前妻所生之女，同时在该房屋上为再婚妻子设立居住权，导致两位继承人在处理居住权问题时发生分歧。居住权人委托家理律师事务所代理案件，家理指派吴彦明律师、王斌律师办理该案。家理律师以房屋的租金收益为参考基数，将居住权转化为公平合理的经济补偿，巧妙解决了双方当事人的现实问题。

  一纸代书遗嘱，引发居住权保障问题

  周某与张某系再婚夫妻，婚后未生育子女。张女士系张某与前妻所生之女。

  2012年初，周某、张某和张女士共同签署《婚前公证书》，约定张某去世后，其名下位于海淀区的某房屋（张某与前妻的共同财产）归张女士所有，周某对该房屋拥有单独使用权。若周某再婚，需将该房屋交还张女士。半年后，周某与张某登记结婚。

  2020年初，张某订立一份代书遗嘱，写明其名下海淀区房屋由女儿张女士继承，妻子周某享有继续居住的使用权。如果张女士家中发生重大变故，需要支付大额资金而出售房屋时，应该保证为周某提供四环附近或之内的一居室。此住房在周某身故后，依旧由张女士处置。

  不久后，张某去世。周某与张女士去公证处公证，约定部分遗产由周某继承。后来张女士发现仍有部分遗产未实际分割，遂以周某为被告，向法院提起继承纠纷之诉。

  办案经过:

  制定补偿标准，解决当事人现实问题

  家理律师接受周某委托后，详细了解了被继承人张某的家庭状况，得知原被告之间的关系不错，其他遗产分割并不存在争议，争议焦点在于海淀区房屋的处理。被继承人张某在遗嘱中写明海淀区房屋由张女士继承，周某享有继续居住的权利，尽管从法律上来说，设立居住权的房屋可以出售，但买受人取得房屋所有权后仍要容忍居住权的存在，这势必导致该房屋在出售时严重贬值甚至无人问津。

  出于为当事人解决实际问题且不影响双方的关系考虑，家理律师查阅了有关居住权的法律规定及相关的案例，提出了符合双方利益并具有可操作性的解决方案，即将居住权转化为经济补偿，同时周某搬离该房屋。这样，对于拥有独立住房、无需居住在涉案房屋的周某来说，取得了更为实际的收益；对于张女士来说，可以避免房屋因居住权的存在而影响房屋的出售。

  至于居住权的补偿标准，家理律师提出以设定居住权房屋的租金收益为参考基数，再乘以居住权的剩余年限来计算补偿金额。如果双方约定了居住权存续期限，则按照约定来计算居住权剩余年限；如果双方未明确约定居住权存续期限，则参照当地人均寿命减去居住权人当前年龄，计算居住权剩余年限。具体到本案，双方当事人参考涉案房屋所在位置的房租情况，达成了每月1万元的补偿标准。考虑到张女士的支付能力及税费等问题，周女士同意张女士分批支付补偿款。

  案件结果:

  在家理律师的推动下，周某与张女士最终达成调解，并由法院出具调解书。主要内容如下：

  （1）张某名下海淀区房屋由张女士一人继承。

  （2）海淀区房屋在出售前，由周某一人继续居住使用。

  （3）张女士如果出售房屋，需提前一个月通知周某搬离，并一次性支付5年补偿款共60万元；从第6年开始，每年按照12万元的标准向周某支付补偿款（但应提前一年支付），直至周某去世。

  家理律师分析：

  加强实务探索，推进居住权制度研究

  在继承纠纷案件中，通常有以下几种设立居住权或居住使用权的情形：

    （1）房屋所有权人与居住权人以订立合同的方式设立；

    （2）房屋所有权人通过订立遗嘱的方式设立；

    （3）依据法院或仲裁机构的生效文书设立。在继承案件中分割拆迁安置房屋时，很多法院认为拆迁安置人对拆迁安置房屋有居住使用权，但这里的“居住使用权”并不是民法典意义上的居住权。

  居住权作为民法典新增的用益物权，将房屋的居住权和所有权分开，以保障孤寡老人、离婚妇女等群体的住房需求，有利于实现社会的公平正义和安定和谐。但居住权制度刚刚推出不久，在实践中存在很多亟待解决的问题，有些地方甚至不具备办理居住权登记的客观条件。律师在办理涉居住权纠纷案件时，应当充分了解当事人的家庭状况和实际需求，并据此制定最佳的诉讼策略或调解方案，以维护当事人的合法权益。