“财产像人一般，是一种有机体，除了创业人自己以外，它还要吸收别人的思想和精力。”而房产是财产中很重要的一部分，房产继承案件也是财产继承案件中占比较高的一种，今天深圳房产继承律师跟大家讲一下登记机构该如何审查遗嘱的真实有效性。‍‍

一、登记机构应了解遗嘱生效的构成要件

作为不动产登记机构，如果要对遗嘱的真实有效进行实质审查，应了解遗嘱生效的构成要件。遗嘱生效的构成要件主要有四个：一是遗嘱人订立遗嘱时，应该是完全民事行为能力人；二是遗嘱人订立遗嘱时，意思表示要健全，因遭受欺诈、胁迫订立的遗嘱无效；三是遗嘱的内容必须合法；四是要符合法律的形式要件。除此之外，在遗嘱中还应注意以下几点，一是伪造的遗嘱无效；二是篡改的遗嘱篡改部分无效，处分他人财产的遗嘱无效；三是遗嘱生效时，没有给法定继承人中缺乏劳动能力又没有生活来源的人留有相应的份额，遗嘱无效；还有其他等等内容。

二、登记机构应了解遗嘱的种类及效力

遗嘱是要式法律行为，采用形式强制主义，包括公证遗嘱、自书遗嘱、代书遗嘱、录音遗嘱和口头遗嘱五种，每一种遗嘱都应有法定的形式，否则遗嘱就不成立。一般而言，公证遗嘱的效力要高于其他形式的遗嘱，在先的公证遗嘱只能由在后的公证遗嘱撤销变更；除了公证遗嘱之外，两份遗嘱相互矛盾，视为在后订立的遗嘱撤销或变更在前订立的遗嘱。

三、登记机构应询问受益人及所有利害关系人

在遗嘱继承的不动产登记时为何需要询问受益人及所有利害关系人，主要有以下三点原因：一是立遗嘱人在死亡前可能会立多份遗嘱，当事人提交的遗嘱未必是有效的一份遗嘱；二是其他继承人不到场或不询问，就无法证明其他继承人手上是否有遗嘱；三是只有经所有继承人及其利害关系人确认，才能去确认当事人的遗嘱是否是效力较高的遗嘱。为体现立遗嘱人对身后事的后一次安排的意思表示，不动产登记机构在办理不动产登记时，应严格询问受益人及所有继承人。如有必要，登记机构还应调查死者生前的工作生活场所、社区及相关人员，了解是否有遗赠扶养协议及继承人可能丧失继承权等特别情况的存在。

综上所述，申请遗嘱继承不动产登记时，为确保遗嘱是效力较高的遗嘱，深圳房产继承律师‍建议申请人向不动产登记机构提交遗嘱的同时，还应同时提供死者所有继承人及被继承人的亲属关系材料。